เช่ารายเดือน: เงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ และวิธีจ่าย ทั้งฝั่งเจ้าของห้องและฝั่งคนไทยที่ไปเช่าต่างประเทศ

อัปเดตบทความ: 2026-09-17

หน้านี้มีสองฝั่งที่ใช้โครงเดียวกัน ฝั่งแรกคือคุณที่มีห้องให้เช่าแล้วมีผู้เช่าชาวต่างชาติมาถาม ฝั่งที่สองคือคุณที่จะไปอยู่ต่างประเทศหนึ่งถึงสามเดือนแล้วต้องเช่าที่นั่น

ทั้งสองฝั่งเจอคำถามเดียวกันสี่ข้อ เงินก้อนแรกเท่าไร ค่าน้ำค่าไฟคิดอย่างไร จ่ายผ่านอะไร และจะได้เงินประกันคืนไหม

หน้านี้ไม่ได้ระบุจำนวนเงินประกันหรือค่าเช่าของที่ใด เพราะต่างกันตามทำเล ประเภทอาคาร และผู้ให้เช่าแต่ละราย สิ่งที่ให้คือโครงของข้อตกลงและจุดที่ต้องตกลงให้ชัดก่อนย้ายเข้า

เงินก้อนแรกมีกี่รายการ

คนที่เช่าครั้งแรกมักเตรียมเงินไว้เท่ากับค่าเช่าเดือนเดียว แล้วไปตกใจที่หน้าเคาน์เตอร์ เพราะเงินก้อนแรกมักประกอบด้วยหลายรายการ

• ค่าเช่าเดือนแรก จ่ายล่วงหน้า
• เงินประกันความเสียหาย โดยทั่วไปคิดเป็นจำนวนเท่าของค่าเช่ารายเดือน จำนวนเท่าต่างกันตามประเภทที่พักและระยะสัญญา สัญญาสั้นมักขอมากกว่าสัญญายาว
• ค่าใช้จ่ายแรกเข้า บางอาคารมีค่าทำความสะอาด ค่าคีย์การ์ด ค่ารีโมต หรือค่าลงทะเบียนผู้พัก
• ค่ามัดจำมิเตอร์หรือค่าธรรมเนียมของอาคาร ในบางกรณี

สิ่งที่ต้องถามให้ชัดเป็นบรรทัดคือ รวมทั้งหมดวันย้ายเข้าต้องเตรียมเท่าไร ไม่ใช่ถามว่าค่าเช่าเดือนละเท่าไร

และต้องแยกให้ออกระหว่างสองคำ เงินประกันคือเงินที่ได้คืน ส่วนค่าธรรมเนียมแรกเข้าคือเงินที่ไม่ได้คืน สัญญาที่ดีจะเขียนแยกไว้ ถ้าไม่แยก ให้ขอให้เขียนแยก

ค่าน้ำค่าไฟคือจุดที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุด

โครงสร้างที่พบมีสามแบบ และต้องรู้ว่าอยู่แบบไหนตั้งแต่ก่อนเซ็น

แบบที่หนึ่ง จ่ายตามหน่วยที่ใช้จริงในอัตราของการไฟฟ้าและการประปา เป็นแบบที่ตรงไปตรงมาที่สุดและถูกที่สุดสำหรับผู้เช่า

แบบที่สอง จ่ายตามหน่วยที่ใช้จริง แต่ในอัตราที่อาคารกำหนดเอง ซึ่งสูงกว่าอัตราของหน่วยงาน อาคารให้เช่าจำนวนมากใช้แบบนี้ ไม่ผิดกติกาถ้าแจ้งไว้ชัด แต่ผู้เช่าควรรู้ตัวเลขต่อหน่วยก่อนย้ายเข้า

แบบที่สาม เหมารวมในค่าเช่า สะดวกที่สุด แต่มักมีเพดานการใช้ และถ้าเกินเพดานก็คิดเพิ่ม ให้ถามว่าเพดานคือเท่าไร

สิ่งที่ต้องทำในวันย้ายเข้าไม่ว่าจะแบบไหน คือ ถ่ายรูปหน้ามิเตอร์ทั้งไฟและน้ำ พร้อมวันที่ และเก็บไว้ นี่คือสิ่งเดียวที่ยุติข้อโต้แย้งเรื่องบิลเดือนแรกได้

อย่าลืมรายการอื่นที่มักเก็บแยก ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ค่าเก็บขยะ และค่าบริการรายเดือนของอาคาร ให้ถามทีละบรรทัด

เอกสารและกฎที่เกี่ยวข้องเมื่อผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

ตรงนี้คือส่วนที่คนไทยที่ปล่อยเช่าต้องรู้และห้ามมองข้าม

เจ้าบ้าน เจ้าของ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม มีหน้าที่แจ้งการเข้าพักของคนต่างด้าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมือง ภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนดนับแต่ผู้นั้นเข้าพัก การแจ้งนี้เป็นหน้าที่ของฝั่งผู้ให้เช่า ไม่ใช่ของผู้เช่า และการไม่แจ้งมีบทกำหนดโทษ

รายละเอียดวิธีแจ้ง ช่องทาง และกรอบเวลาที่ใช้บังคับอยู่จริง ให้ตรวจกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ เพราะช่องทางและระบบมีการปรับปรุงเป็นระยะ อย่าอาศัยคำบอกเล่าหรือบทความเก่า

ผลพลอยได้ที่ผู้เช่าต่างชาติมักต้องการคือ เอกสารรับรองที่พักอาศัย ซึ่งเขาต้องใช้ในหลายเรื่อง ตั้งแต่การติดต่อราชการไปจนถึงการยื่นเรื่องกับธนาคาร สัญญาเช่าที่ทำถูกต้องและหลักฐานการแจ้งที่พักคือฐานของเอกสารนั้น เรื่องที่เขาจะถามต่อเกี่ยวกับการเปิดบัญชีอยู่ใน บัญชีธนาคารสำหรับชาวต่างชาติ

สิ่งที่ผู้ให้เช่าควรขอจากผู้เช่าคือสำเนาพาสปอร์ตหน้าข้อมูล สำเนาหน้าตราประทับเข้าเมืองหรือวีซ่า และข้อมูลติดต่อฉุกเฉิน

สัญญาที่ควรมีบรรทัดอะไรบ้าง

• ระยะเวลาเช่า วันเริ่มและวันสิ้นสุด
• ค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และช่องทางชำระ
• จำนวนเงินประกัน และ เงื่อนไขกับกรอบเวลาการคืน
• วิธีคิดค่าน้ำค่าไฟและอัตราต่อหน่วย
• รายการค่าใช้จ่ายรายเดือนอื่นทั้งหมด
• ใครรับผิดชอบการซ่อมประเภทใด แยกระหว่างการสึกหรอตามปกติกับความเสียหายจากการใช้งาน
• เงื่อนไขการบอกเลิกก่อนครบกำหนดของทั้งสองฝ่าย และระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า
• นโยบายผู้พักเพิ่ม สัตว์เลี้ยง และการสูบบุหรี่
• บัญชีรายการทรัพย์สินในห้องพร้อมภาพถ่าย แนบท้ายสัญญา

บรรทัดสุดท้ายคือบรรทัดที่ทำให้การคืนเงินประกันจบได้โดยไม่มีข้อโต้แย้ง ทั้งสองฝ่ายควรถ่ายรูปสภาพห้องในวันย้ายเข้าและเก็บชุดเดียวกัน

เรื่องการจ่ายเงิน

ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่เพิ่งมาถึง เขามักยังไม่มีบัญชีธนาคารไทย ซึ่งแปลว่าเขาโอนแบบที่คนไทยโอนกันไม่ได้ ทางที่ใช้ได้คือเงินสด หรือการโอนจากบัญชีต่างประเทศของเขาซึ่งมีค่าธรรมเนียมและใช้เวลา โครงสร้างค่าใช้จ่ายของการโอนอยู่ใน โอนเงินเข้าบัญชีไทยจากต่างประเทศ

ถ้ารับเป็นเงินสด ให้ออกใบรับเงินทุกครั้ง ระบุวันที่ จำนวน งวดที่ชำระ และลงชื่อทั้งสองฝ่าย ทั้งคู่ควรเก็บไว้

อย่ารับชำระเป็นเงินตราต่างประเทศ ถ้าผู้เช่ายื่นเงินสดสกุลต่างประเทศให้ ให้เขาไปแลกเป็นบาทที่ร้านแลกเงินก่อน เหตุผลคือคุณจะต้องเป็นคนกำหนดเรตเอง ซึ่งไม่ใช่หน้าที่ของคุณและเป็นต้นเหตุของข้อพิพาท ร้านที่มีหน้าร้านให้เรตดีกว่าที่คุณจะให้ได้อยู่แล้ว เพราะส่วนต่างของสกุลหลักในตลาดไทยอยู่ราวหนึ่งถึงสามเปอร์เซ็นต์ วิธีดูกระดานอยู่ใน เรตขายกับเรตรับซื้อ

เรื่อง ++ ไม่เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย แต่เกี่ยวกับที่พักแบบโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งคิด ค่าบริการ 10% บวก VAT 7% รวมเป็นราว 17.7% ถ้าผู้เช่ากำลังเทียบระหว่างเช่าห้องกับพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รายเดือน ต้องเทียบยอดที่รวมส่วนนี้แล้ว รายละเอียดอยู่ใน จองที่พักในไทย

ฝั่งกลับด้าน: คนไทยที่ไปเช่าต่างประเทศ

โครงเหมือนกัน แต่มีสี่เรื่องที่ต่างและมักทำให้เสียเงิน

หนึ่ง เงินก้อนแรกมักใหญ่กว่าที่ไทย หลายประเทศขอค่าเช่าล่วงหน้าบวกเงินประกันหลายเดือน และบางแห่งมีค่านายหน้าที่ผู้เช่าเป็นคนจ่าย ให้ถามยอดรวมวันเซ็นสัญญาก่อนบิน ไม่ใช่หลังจากถึงแล้ว

สอง คุณอาจถูกขอหลักฐานที่คุณยังไม่มี เช่นหลักฐานรายได้ในประเทศนั้น ประวัติเครดิตในประเทศนั้น หรือผู้ค้ำประกันที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศนั้น สำหรับผู้เช่าระยะสั้นที่ไม่มีสิ่งเหล่านี้ ทางออกที่พบบ่อยคือจ่ายล่วงหน้าเพิ่มหรือเช่าผ่านแพลตฟอร์มที่พักระยะกลางแทน

สาม การจ่ายเงินก้อนแรกข้ามประเทศ เป็นจุดที่ต้องระวังที่สุด อย่าโอนเงินมัดจำให้บุคคลที่คุณยังไม่เห็นห้องและยังไม่ได้ตรวจตัวตน รูปแบบการหลอกลวงที่พบบ่อยคือประกาศห้องราคาดีเกินจริงพร้อมเหตุผลว่าเจ้าของอยู่ต่างประเทศ ให้จ่ายผ่านช่องทางที่มีระบบคุ้มครอง หรือจ่ายตอนไปถึงและเห็นห้องแล้ว

สี่ เงินประกันคืนกลับมาเป็นสกุลต่างประเทศ ซึ่งแปลว่ามีการแปลงอีกครั้งตอนได้คืน ถ้าเป็นก้อนใหญ่ ให้วางแผนว่าจะรับเป็นเงินสดตอนย้ายออกหรือรับโอน และเทียบต้นทุนสองทาง หลักคิดสำหรับงบอยู่ยาวทั้งหมดอยู่ใน อยู่ต่างประเทศหนึ่งเดือนใช้เงินเท่าไร

วันย้ายออก

• นัดตรวจห้องพร้อมกันทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่ตรวจหลังผู้เช่าไปแล้ว
• ถ่ายรูปมิเตอร์อีกครั้งพร้อมวันที่
• เคลียร์บิลค่าสาธารณูปโภคงวดสุดท้ายให้จบ หรือระบุวิธีหักจากเงินประกันเป็นลายลักษณ์อักษร
• คืนกุญแจและคีย์การ์ดครบตามบัญชีรายการ
• ตกลงกรอบเวลาคืนเงินประกันเป็นวันที่ชัดเจน ไม่ใช่คำว่าเร็ว ๆ นี้

ใครที่ไม่ต้องอ่านเรื่องนี้

ถ้าผู้เช่าจะอยู่ไม่กี่สัปดาห์และคุณปล่อยแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ผ่านแพลตฟอร์มที่จัดการเรื่องเงินให้อยู่แล้ว โครงในหน้านี้ใหญ่เกินความจำเป็น

ถ้าคุณเป็นผู้เช่าที่บริษัทจัดหาที่พักให้และเซ็นสัญญาในนามบริษัท ฝ่ายบุคคลจัดการให้หมดแล้ว

ถ้าคุณจะอยู่ต่างประเทศน้อยกว่าหนึ่งเดือน โรงแรมหรือที่พักรายสัปดาห์มักคุ้มกว่าการเช่าจริงเมื่อรวมเงินก้อนแรกและความยุ่งยาก

และถ้าคำถามของคุณคือเรื่องที่พักระหว่างทริปสั้น หน้าที่ตรงกว่าคือ จองที่พักในไทย

สรุป

ถามยอดรวมวันย้ายเข้า ไม่ใช่ค่าเช่าต่อเดือน แยกให้ชัดว่าอะไรคือเงินที่ได้คืนและอะไรคือเงินที่ไม่ได้คืน รู้วิธีคิดค่าน้ำค่าไฟและอัตราต่อหน่วยก่อนเซ็น และถ่ายรูปมิเตอร์กับสภาพห้องในวันย้ายเข้า

ฝั่งผู้ให้เช่าในไทยมีหน้าที่ตามกฎหมายในการแจ้งการเข้าพักของคนต่างด้าวต่อตรวจคนเข้าเมืองภายในกรอบเวลาที่กำหนด ให้ตรวจช่องทางและกรอบเวลาที่ใช้บังคับอยู่จริงกับสำนักงานในพื้นที่ และอย่ารับชำระค่าเช่าเป็นเงินตราต่างประเทศ

→ เรตในเชียงใหม่